La procédure d'expropriation : comment se déroule-t-elle ?

 La procédure d’expropriation : comment se déroule-t-elle ? 

La procédure d’expropriation est un mécanisme qui consiste pour un particulier à céder sa propriété (ou une parcelle de propriété) à une personne publique (la mairie, le préfet départemental, etc). Elle est prévue par le Code d’expropriation pour cause d’utilité publique. 

Cette action se déroule sous la contrainte : la personne publique peut forcer la cessation du bien si elle est justifiée par l’utilité publique (par exemple, construire de nouveaux logements sur le terrain acquis afin d’augmenter la taille des zones d’habitation). Mais cette procédure n’est pas instantanée : elle passe d’abord par des phases de justifications pour tenter d’obtenir un accord avec le propriétaire qui sera dépourvu de son bien initial. 

En contrepartie, la personne publique offre une indemnisation au propriétaire perdant son bien. 

La complexité de cette procédure est justifiée par le fait qu’elle mêle le droit de la succession (tous les héritiers du bien étant concernés et désignés par les accords d’expropriation reçoivent une indemnisation), ainsi que le droit de la propriété. L’intérêt des ex-propriétaires doit être garanti et protégé au cours de la procédure, essentiellement lors de la phase d’indemnisation qui à son tour peut faire l’objet de contestations. 

La procédure débute lorsque l’acquisition amiable ne peut être envisagée. Enfin avant toute démarche il est important de démontrer qu’il n’y a aucune disproportion entre l’atteinte à la propriété du particulier face au but d’intérêt public poursuivi.

I) La procédure d’expropriation, une démarche en deux phases

A)La phase administrative : démonstration d’une réelle utilité publique

La phase administrative se déroule en deux temps: 

• D’abord, une enquête publique est menée afin d’avertir l’ensemble de la commune (dans le cas où il s’agirait d’un projet mené par la mairie) 

• Ensuite, une enquête parcellaire qui vise à identifier tous les propriétaires concernés par cette procédure d’expropriation (d’où l’importance d’une reconnaissance généalogique dès la phase administrative). La personne publique doit adresser au propriétaire une lettre recommandée avec un accusé de réception afin que ce dernier puisse prendre connaissance des conditions relatives au projet. 

Ces deux enquêtes sont dirigées par un commissaire-enquêteur qui va alors délimiter la/les partie(s) du bien qui vont être concernées par l’expropriation.

Le public durant cette phase peut prendre connaissance du dossier (affichage public) afin d’indiquer toute information jugée importante dans le cadre de la procédure. 

B) La phase judiciaire, phase finale de la procédure marquant officiellement le transfert de propriété: 

Le transfert de propriété peut avoir lieu dans un contexte hors procédure judiciaire. C’est le cas si le propriétaire accepte l’expropriation de son bien et s’il est satisfait du montant d’indemnisation que lui aura fourni la personne publique (valeur plus ou moins égale au bien cédé).

En revanche, si: 

• Le propriétaire refuse l’expropriation: la personne publique peut saisir le juge de l’expropriation qui statuera en faveur ou non du demandeur, après appréciation des faits. 

• Le propriétaire n’a toujours pas reçu son indemnisation : ce dernier conservera le bien et les effets qui lui sont assortis. 

L’expropriant a 1 mois pour faire une offre d’indemnisation à l’exproprié, soit par une lettre recommandée avec accusé de réception, soit par la voie d’un huissier. 

II) Une procédure propice au litige en droit de la propriété

A) Une utilité publique amplement contestée

Face à une mesure d'expropriation, la plupart des litiges portent sur le caractère d'utilité publique du projet de la personne publique.

Exemple illustratif : le Tribunal administratif de Rennes a jugé que le dossier d’enquête publique avait minoré sensiblement l’indemnisation à prévoir pour les propriétaires et exploitants concernés, de sorte que l’estimation sommaire des dépenses (document composant le dossier d’enquête): « ne permettait pas de connaître de coût total réel du projet ». Le Tribunal en a conclu que le dossier soumis à l’enquête était irrégulièrement composé. Ainsi, l’acte déclarant l’utilité publique du projet a été annulé (TA Rennes, 14 décembre 2004). 

A ce propos, le Conseil d'État a jugé dans une décision “Commune d'Achères” le 6 juillet 2016, relative à l’annulation d’un arrêté du préfet des Yvelines, que le juge de l’expropriation devait effectuer un contrôle sur 3 critères pour savoir si une expropriation était d’utilité publique ou non : 

• Contrôler qu’elle répond à une finalité d’intérêt général, 

• Vérifier que la personne publique a l’origine de l’expropriation n’était pas en mesure de réaliser le projet dans des conditions équivalentes sans recourir à l’expropriation

• S’assurer que les atteintes à la propriété privée, le coût financier et, le cas échéant, les inconvénients d’ordre social ou économique que comporte l’opération ne soient pas excessives eu égard à l’intérêt qu’elle présente.

B) Le montant de l’indemnité d’expropriation, un paramètre contestable vis-à-vis des héritiers légitimes du bien:

Souvent également, les expropriés ne sont pas satisfaits de la somme d'indemnisation leur étant proposé. Ils peuvent légitimement en contester le montant.

Exemple illustratif : Jugement du 5 janvier 2021 du Tribunal judiciaire de Lille particuliers/ commune de Valenciennes. Dans cette affaire, la commune de Valencienne avait déclaré d’utilité publique l’expropriation d’un immeuble. Or, ce dernier entrait dans le patrimoine en succession de plus de 60 héritiers. Un généalogiste avait été embauché pour déterminer précisément quelles personnes étaient impactées par la procédure d’expropriation. L’affaire mélangeait ainsi succession et droit de propriété. 

La commune leur a proposé une offre d’indemnisation équivalente à 23 200€, qui devrait être répartie entre tous les héritiers, et utilisée pour rembourser les frais du généalogiste employé pour déterminer les personnes impactées par l’expropriation.

Certains héritiers, ayant jugé cette somme trop faible, l’ont refusé et ont saisi le juge de l’expropriation. Après avoir évalué divers critères comme l’emplacement, la taille ou encore la composition de l’immeuble, le juge a revalorisé l’indemnisation à 26 225€.

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III) Faut-il être représenté par avocat dans une procédure d’expropriation ?

Auparavant cette procédure n’exigeait pas d’être représenté par un avocat. Le propriétaire du bien en question pouvait ainsi se représenter lui-même devant le juge. 

Cependant, depuis un décret du 11 décembre 2019, la représentation par avocat est obligatoire. Quel avocat peut-on choisir ? Où se déroulera le jugement ? 

Pour le savoir, il faut consulter les règles de postulation en la matière. La postulation est le nom donné à la représentation des parties en justice, le postulant étant celui qui fait les demandes. En l’occurrence, le postulant est obligatoirement un avocat. 

En principe, un avocat ne peut plaider pour des affaires que si elles se trouvent dans le ressort du barreau auquel il est inscrit (barreau de Paris, barreau de Lille…). Mais le Code de procédure civile prévoit que pour les procédures d’expropriation, le litige sera toujours jugé dans le tribunal du lieu de situation de l’immeuble concerné. Si le litige porte sur la phase administrative, le Code de justice administrative prévoit également que le jugement sera rendu dans le tribunal du lieu où la décision de la personne publique a été prise. 

Ainsi, dans le cadre d’une expropriation ayant lieu à Lille, un avocat basé à Paris pourra se déplacer et représenter son client au tribunal lillois. Les parties peuvent librement choisir leur avocat.

Enfin, pour savoir si le tribunal administratif ou le tribunal judiciaire est compétent, il faut regarder l’objet du litige : S’il porte sur le caractère d’utilité publique de l’expropriation, l’affaire sera jugée au tribunal administratif local. S’il porte sur la somme de l’indemnisation, jugée trop faible, l’affaire sera jugée devant le tribunal judiciaire local. 

Bibliographie: 

Code de l'expropriation pour cause d'utilité publique : article L1                                                                                            Conditions générales 

Code de l'expropriation pour cause d'utilité publique : article R112-1 

Ouverture de l'enquête publique 

Code de l'expropriation pour cause d'utilité publique : articles R131-3 à R131-8

Déroulement de l'enquête parcellaire 

Code de l'expropriation pour cause d'utilité publique : article L220-1 

Ordonnance d'expropriation 

Code de l'expropriation pour cause d'utilité publique : articles L222-1 à L222-4

Effets de l'ordonnance d'expropriation

Code de l'expropriation pour cause d'utilité publique : articles L311-1 à L311-9

Procédure d'indemnisation 

Code de l'expropriation pour cause d'utilité publique : article L321-3

Nature de l'indemnisation 

Code de l'expropriation pour cause d'utilité publique : article R311-9

Représentation par avocat obligatoire 

Code de l'expropriation pour cause d'utilité publique : article R211-1 Lieu du jugement

Code de procédure civile : article 44    

Lieu du jugement

Code de justice administrative : article R312-1    

Lieu du jugement..